Baik, ini artikel lanjutan sambungan LPPSA: Layak Ambil Maksimum ≠ Mampu Bayar Maksimum kepada perbincangan sebelum ini, fokus kepada isu cashback, mark up harga rumah dan risiko penilaian oleh JPPH.
LPPSA, Cashback & Mark Up Harga Rumah: Apa Risiko Sebenar?
Selepas kira ansuran, tempoh dan kemampuan, ada satu lagi topik yang selalu timbul dalam kalangan pembeli rumah:
“Boleh tak mark up harga rumah sikit untuk dapat lebihan tunai?”
Atau bahasa pasar:
- Nak buat cashback
- Nak guna baki untuk tutup personal loan
- Nak consolidate hutang kad kredit
- Nak buat renovation
Secara praktikal, ada yang cuba buat.
Tetapi dari sudut risiko kewangan dan penilaian hartanah, ada beberapa perkara penting yang perlu faham.
Bagaimana “Mark Up Loan” Berlaku?
Contoh situasi:
Harga sebenar rumah: RM300,000
Dalam SPA diletakkan: RM340,000
Tujuannya:
- Lebihan RM40,000 nak guna bayar hutang lain
Secara teori, kalau LPPSA beri 100% pembiayaan, pemohon mungkin fikir:
“Tak perlu deposit. Dapat lebihan tunai pula.”
Namun realitinya tidak semudah itu.
Peranan Penilai Hartanah (JPPH)
Untuk pembiayaan LPPSA, nilai hartanah biasanya akan dinilai oleh:
Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH)
(di bawah Kementerian Kewangan)
Penting:
📌 LPPSA tidak semestinya ikut harga dalam SPA.
📌 LPPSA akan ikut nilai pasaran yang ditentukan penilai.
Dan nilai ini hanya diketahui selepas permohonan dihantar dan proses penilaian dibuat.
Risiko Utama: Nilai Tak Sama Dengan Harga SPA
Mari guna contoh tadi:
SPA: RM340,000
JPPH nilai pasaran: RM300,000 sahaja
Apa jadi?
LPPSA hanya akan lulus berdasarkan RM300,000, bukan RM340,000.
Baki RM40,000 itu:
👉 Perlu ditanggung sendiri oleh pembeli.
👉 Tidak akan dibiayai.
Dalam kes lebih teruk:
- Permohonan boleh jadi tidak viable
- Pembeli terpaksa cari tunai segera
- Risiko batal SPA dan hangus deposit
Kenapa Penilai Tidak Ikut Harga SPA?
Penilaian dibuat berdasarkan:
- Transaksi sekitar (comparable sales)
- Lokasi & kemudahan
- Keadaan bangunan
- Trend pasaran semasa
- Data rasmi pasaran hartanah
Penilai tidak menilai berdasarkan:
- Niat pembeli
- Keperluan tutup hutang
- “Deal” dengan pemaju atau penjual
Risiko Kewangan Jangka Panjang
Katakan nilai lulus penuh RM340,000.
Masalah kedua pula muncul:
Anda sebenarnya berhutang lebih tinggi daripada nilai sebenar rumah.
Ini dipanggil situasi:
📉 Negative equity risk
Kalau nak jual rumah dalam 3–5 tahun:
- Nilai pasaran mungkin sekitar RM300k–RM320k
- Baki pinjaman mungkin masih RM330k+
Anda terpaksa topup duit sendiri untuk jual.
Kesan Kepada Ansuran Bulanan
Ambil contoh tambahan RM40,000 tadi.
Untuk 35 tahun pada 4%:
RM40,000 ≈ RM177 sebulan tambahan.
Nampak kecil.
Tapi selama 35 tahun:
RM177 × 420 bulan
= RM74,340
Maknanya anda bayar hampir dua kali ganda daripada lebihan tunai asal.
Isu Undang-Undang & Integriti
Perlu juga faham:
- Meletakkan harga tidak mencerminkan nilai sebenar boleh menimbulkan isu dokumentasi.
- Jika didapati wujud manipulasi, risiko pembiayaan dibatalkan.
LPPSA adalah pembiayaan kerajaan.
Tahap semakan lebih ketat berbanding kebanyakan bank komersial.
“Nak Tutup Hutang Personal Loan Guna Duit Lebihan”
Ramai fikir strategi ini bagus sebab:
- Ansuran rumah lebih rendah daripada personal loan
- Tempoh lebih panjang
Tetapi kesannya:
Anda tukar hutang 5–7 tahun
menjadi hutang 30–35 tahun.
Secara matematik:
Bayar lebih lama = bayar lebih keuntungan keseluruhan.
Dan rumah yang sepatutnya jadi aset, bertukar jadi alat penyelamat hutang lama.
Risiko Jika Nilai Rendah Dari Harga
Ini senario paling biasa berlaku:
1️⃣ SPA ditandatangani
2️⃣ Loan dihantar
3️⃣ Penilai turun
4️⃣ Nilai lebih rendah daripada SPA
Ketika ini:
- Anda sudah terikat dengan perjanjian jual beli
- Tempoh bayaran deposit sudah berjalan
- Masa untuk cari tunai sangat terhad
Tekanan kewangan boleh berlaku sebelum pun rumah dapat kunci.
Strategi Lebih Selamat
Jika tujuan sebenar mahu:
✔ Tutup personal loan
✔ Konsolidasi hutang
✔ Buat renovation
Pertimbangkan:
- Selesaikan hutang dahulu sebelum beli rumah
- Turunkan harga rumah sasaran
- Simpan dana kecemasan dahulu
- Jangan bergantung kepada “cashback”
Realiti Pasaran
Dalam pasaran subsale, mark up lebih sukar kerana:
- Data transaksi sekitar mudah dibandingkan
- Penilai ada rekod jual beli sebenar
Dalam projek baru pula:
- Jika harga terlalu tinggi berbanding kawasan, nilai tetap boleh rendah.
Jadi strategi ini bukan jaminan.
LPPSA beri 100% pembiayaan.
Tetapi itu bukan bermaksud:
✔ Bebas mark up sesuka hati
✔ Pasti dapat lebihan tunai
✔ Nilai ikut harga SPA
Risiko sebenar:
- Nilai tak setara
- Perlu topup tunai
- Ansuran jadi lebih tinggi 30–35 tahun
- Risiko negative equity
Soalan penting sebelum cuba strategi ini:
Kalau penilai letak nilai rendah, saya ada tunai untuk cover tak?
Kalau jawapannya tidak pasti, itu tanda strategi tersebut berisiko tinggi.
Gaji RM3,710: Berapa Tempoh Maksimum LPPSA & Berapa Ansuran Sebenar?
Ramai penjawat awam tanya soalan asas tetapi sangat penting:
1️⃣ Kalau gaji kasar RM3,710, tempoh maksimum pinjaman LPPSA berapa tahun?
2️⃣ Kalau nak ambil rumah RM300k–RM380k untuk 30 atau 35 tahun, berapa ansuran bulanan termasuk MRTT?
Mari kita jawab satu per satu berdasarkan polisi dan struktur pembiayaan LPPSA.
1️⃣ Tempoh Maksimum LPPSA Untuk Gaji RM3,710
Fakta penting:
📌 Tempoh maksimum LPPSA bukan ditentukan oleh gaji.
📌 Ia tertakluk kepada dua had utama:
- Maksimum 35 tahun, ATAU
- Sehingga peminjam berumur 90 tahun pada akhir pembiayaan
(Mana yang lebih awal)
Rujukan: Garis panduan pembiayaan LPPSA & FAQ MyFinancing.
Jadi kalau gaji RM3,710?
Tempoh maksimum tetap:
✅ 35 tahun, selagi umur membenarkan.
Contoh:
| Umur Mohon | Tempoh Maksimum |
|---|---|
| 35 tahun | 35 tahun (akhir umur 70) |
| 45 tahun | 35 tahun (akhir umur 80) |
| 55 tahun | Tidak boleh 35 tahun penuh |
Kenapa umur 55 tak boleh 35 tahun?
55 + 35 = 90
Had umur maksimum ialah 90 tahun.
Secara teknikal boleh cukup 35 tahun jika tepat 55 tahun, tetapi jika umur sudah 56:
56 + 35 = 91 (melebihi had)
Maka tempoh maksimum jadi:
90 – 56 = 34 tahun sahaja.
2️⃣ Ansuran Rumah RM300k – RM380k
(Kadar 4%, 30 & 35 tahun)
LPPSA menggunakan kadar tetap sekitar 4% setahun.
Untuk mudahkan kiraan:
Anggaran Faktor Ansuran
📌 35 tahun → setiap RM100,000 ≈ RM443/bulan
📌 30 tahun → setiap RM100,000 ≈ RM477/bulan
(Ini selaras dengan formula amortisasi standard pinjaman tetap)
A️⃣ Rumah RM300,000
35 tahun
3 × 443 = RM1,329
30 tahun
3 × 477 = RM1,431
B️⃣ Rumah RM340,000
35 tahun
3.4 × 443 = RM1,506
30 tahun
3.4 × 477 = RM1,622
C️⃣ Rumah RM380,000
35 tahun
3.8 × 443 = RM1,683
30 tahun
3.8 × 477 = RM1,813
Masukkan MRTT (Etiqa Takaful Asas)
LPPSA mewajibkan perlindungan takaful (MRTT/MLTT).
Premium bergantung kepada:
- Umur
- Tempoh pinjaman
- Jumlah pembiayaan
- Jantina
Untuk umur sekitar 30–45 tahun, anggaran kasar:
2% – 4% daripada jumlah pembiayaan (sekali bayar)
Biasanya premium ini dimasukkan dalam pembiayaan.
Kesan kepada ansuran?
Tambahan sekitar RM30 – RM60 sebulan (anggaran umum).
Ansuran Anggaran Termasuk MRTT
| Harga Rumah | 35 Tahun | 30 Tahun |
|---|---|---|
| RM300k | ± RM1,360 | ± RM1,470 |
| RM340k | ± RM1,540 | ± RM1,660 |
| RM380k | ± RM1,720 | ± RM1,860 |
Dengan Gaji RM3,710 – Realistik Atau Tidak?
30% daripada gaji:
0.30 × 3,710 = RM1,113
40% daripada gaji:
0.40 × 3,710 = RM1,484
Berdasarkan prinsip kewangan konservatif:
✅ RM300k (35 tahun) → hampir dengan zon selamat
⚠ RM340k → mula ketat
⚠ RM380k → berisiko tinggi jika ada komitmen lain
Dan ini belum masuk:
- Kereta
- Anak
- Simpanan
- Kos kecemasan
Perbezaan Polisi Ikut Umur: 35 vs 45 vs 55 Tahun
Ini bahagian yang ramai tak ambil kira.
Umur 35 Tahun
✅ Layak tempoh penuh 35 tahun
✅ Premium MRTT lebih murah
✅ Ansuran lebih rendah jika ambil tempoh panjang
✅ Risiko kewangan lebih fleksibel
Kelebihan besar: masa masih panjang untuk stabilkan kewangan.
Umur 45 Tahun
✅ Masih boleh ambil 35 tahun
⚠ Premium MRTT lebih mahal
⚠ Komitmen mungkin sudah banyak (anak sekolah, kereta, dll)
Tempoh panjang membantu turunkan ansuran,
tetapi jumlah bayaran keseluruhan lebih tinggi.
Umur 55 Tahun
⚠ Tempoh mungkin terhad kepada 30–34 tahun sahaja
⚠ Premium MRTT jauh lebih mahal
⚠ Risiko persaraan lebih dekat
Dalam kes umur ini:
Ambil tempoh terlalu panjang boleh beri ansuran rendah,
tetapi hutang berlanjutan hampir umur persaraan.
Perlu kira strategi persaraan sekali.
Rumusan Penting
📌 Gaji RM3,710 tidak mengehadkan tempoh.
Had sebenar ditentukan oleh umur (maksimum 35 tahun atau umur 90).
📌 Ansuran untuk RM300k–RM380k berada dalam lingkungan RM1,360 – RM1,860 termasuk MRTT.
📌 Faktor umur sangat mempengaruhi:
- Tempoh maksimum
- Premium takaful
- Risiko kewangan jangka panjang
Situasi Nyata Peminjam LPPSA Yang Hendak Mark Up Loan
- Hutang luar payslip: RM55,000
- Ansuran personal loan: RM800/bulan
- Nak beli rumah: RM280,000
- Menurut REN, Market Value (MV) = RM350,000
- Plan: Mark up / cashback untuk langsai hutang RM55k
Secara teori nampak macam “cantik”.
Harga beli RM280k
MV RM350k
Ada “ruang” RM70k
Jadi fikir:
“Boleh mark up sikit untuk dapat lebihan tunai dan settle hutang.”
Tapi realitinya ada beberapa perkara penting.
1️⃣ LPPSA Ikut Nilai Penilaian, Bukan Cakap REN
Walaupun REN kata MV RM350k,
nilai sebenar hanya sah selepas:
✔ Loan dihantar
✔ Penilai LPPH buat penilaian rasmi
Dan keputusan itu tidak dijamin sama dengan MV yang diberitahu.
Kalau LPPH nilai cuma RM300k?
Ruang lebihan dah jadi kecil.
Kalau nilai cuma RM280k?
Langsung tiada ruang untuk cashback.
2️⃣ Kalau Nilai Betul-Betul RM350k
Katakan betul nilai RM350k dan pembiayaan lulus penuh.
Nak ambil tambahan RM55k untuk tutup hutang?
Tambahan RM55k dalam loan 35 tahun pada 4%:
Setiap RM100k ≈ RM443
RM55k ≈ RM244/bulan tambahan
Maknanya:
Anda tukar hutang RM800/bulan
jadi RM244/bulan
Nampak macam untung.
3️⃣ Tapi Ini Bahagian Yang Ramai Tak Kira
Personal loan mungkin tinggal 5–7 tahun sahaja.
Loan rumah?
35 tahun.
RM244 × 420 bulan
= RM102,480
Anda pinjam RM55k,
bayar balik lebih RM100k sepanjang tempoh.
Hutang jadi lebih lama dan lebih mahal secara keseluruhan.
4️⃣ Risiko Jika Nilai Tak Setara
Ini yang paling bahaya.
SPA mungkin dah sign.
Booking dah bayar.
Tiba-tiba nilai LPPH lebih rendah daripada jangkaan.
Kesannya:
- Tak cukup ruang untuk mark up
- Tak dapat cashback
- Hutang RM55k masih ada
- Loan rumah tetap berjalan
Akhirnya:
Hutang lama tak selesai,
hutang rumah baru pun dah bermula.
5️⃣ Dari Sudut Aliran Tunai
Sekarang bayar personal loan RM800.
Kalau tak settle dan ambil rumah RM280k (35 tahun):
RM280k ≈ RM1,240 sebulan
Tambah hutang lama RM800
= RM2,040 komitmen hutang
Kalau settle guna mark up:
Ansuran jadi sekitar RM1,240 + RM244
≈ RM1,484
Memang cashflow nampak lebih ringan.
Tapi komitmen jadi panjang 35 tahun.
6️⃣ So Strategi Ini Salah Ke?
Bukan salah.
Cuma ada risiko:
⚠ Bergantung kepada nilai penilaian sebenar
⚠ Risiko negative equity jika harga tak stabil
⚠ Hutang jadi sangat panjang
⚠ Jika nilai tak cukup, pelan gagal
Strategi ini hanya sesuai jika:
✔ Nilai benar-benar disahkan tinggi
✔ Ansuran rumah masih dalam zon selesa (<30–40%)
✔ Ada dana kecemasan
✔ Faham kos jangka panjang
Kes Realiti LPPSA - Peminjam yang buntu membuat keputusan
LPPSA memang beri peluang miliki rumah dengan kadar tetap dan margin tinggi.
Tapi angka kelayakan bukan penentu keputusan.
Soalan sebenar bukan:
“Berapa maksimum aku boleh pinjam?”
Tetapi:
“Berapa selesa aku boleh bayar tanpa ganggu hidup?”
Baik, kita cerita straight to point.
Mark up untuk settle hutang memang boleh bantu dari segi cashflow bulanan.
Tapi:
Jangan anggap MV yang diberitahu itu pasti.
Dan jangan lupa:
Anda bukan hilangkan hutang.
Anda cuma pindahkan hutang pendek
jadi hutang panjang.
Soalan terakhir yang patut tanya diri sendiri:
Kalau nilai LPPH tak sama seperti dijangka,
plan B saya apa?
Kalau tiada plan B,
itu tanda strategi ini agak berisiko. 👍
Baik, kita analisa secara objektif dan realistik berdasarkan profil berikut:
- Gaji kasar: RM3,700
- Umur: 46 tahun
- Status: Penjawat awam skim berpencen (pencen umur 60)
- Anggaran pencen: ±RM2,200
- Hutang personal loan Bank Muamalat: RM55,000
- Ansuran personal loan: RM600/bulan (baki 9 tahun, luar payslip)
- Harga rumah sebenar: RM300,000
- Cadang mark up SPA: RM355,000
- REN anggar MV: RM380,000
- Had potongan gaji LPPSA: RM1,800
1️⃣ Tempoh Maksimum LPPSA (Umur 46)
Had LPPSA:
Maksimum 35 tahun atau umur 90 (mana lebih awal)
Umur 46 + 35 tahun = 81 tahun
👉 Layak ambil 35 tahun penuh
Namun perlu ingat:
Beliau akan bersara pada umur 60 (lagi 14 tahun).
Maknanya:
- 14 tahun bayar guna gaji aktif
- 21 tahun bayar guna pencen
2️⃣ Anggaran Ansuran LPPSA
Kadar tetap sekitar 4%.
📌 Setiap RM100k (35 tahun) ≈ RM443
Jika beli RM300k (tanpa mark up)
RM300k ≈ RM1,329
Tambah MRTT (anggaran) ± RM40
👉 ± RM1,370/bulan
Jika mark up ke RM355k
RM355k ≈ 3.55 × 443 = RM1,573
Tambah MRTT ± RM50
👉 ± RM1,620/bulan
3️⃣ Situasi Potongan Gaji
Had maksimum potongan: RM1,800
Jika ansuran rumah RM1,620:
Masih dalam had.
Tetapi baki ruang hanya sekitar RM180 sahaja.
Ini sangat ketat.
✅ KEBAIKAN STRATEGI MARK UP
1️⃣ Cashflow Bulanan Jadi Lebih Ringan
Sekarang:
- Personal loan = RM600
- Jika tak settle + rumah RM300k = RM1,370 + RM600 👉 RM1,970 komitmen sebenar
Jika mark up dan settle hutang:
- Rumah ± RM1,620
- Personal loan = RM0 👉 Komitmen turun ± RM350
Dari sudut aliran tunai bulanan — nampak lebih selesa.
2️⃣ Komitmen Luar Payslip Hilang
Personal loan luar payslip lebih “bahaya” kerana:
- Tidak dilindungi pencen
- Boleh ganggu DSR jika mohon pembiayaan lain
Bila consolidate ke LPPSA:
- Potongan automatik
- Lebih teratur
3️⃣ Ada “buffer” jika MV betul RM380k
Jika benar penilaian hampir RM355k–RM380k:
- Risiko negative equity awal lebih rendah
- Masih ada margin nilai pasaran
Tetapi ini belum pasti sehingga penilaian rasmi dibuat oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta.
⚠️ KEBURUKAN & RISIKO BESAR
1️⃣ Risiko Penilaian Lebih Rendah
REN kata MV RM380k.
Tetapi jika JPPH nilai:
- RM330k → ruang cashback mengecil
- RM300k → langsung tiada ruang
Jika SPA sudah tandatangan RM355k tetapi nilai hanya RM320k:
👉 Perlu topup tunai sendiri
👉 Tekanan kewangan besar
Ini risiko paling utama.
2️⃣ Hutang Jadi Terlalu Panjang
Personal loan tinggal 9 tahun.
Tetapi RM55k dimasukkan dalam loan 35 tahun.
RM55k ≈ RM244/bulan tambahan
RM244 × 420 bulan
= ± RM102,000
Pinjam RM55k, bayar lebih RM100k.
Anda bukan hapus hutang.
Anda panjangkan hutang.
3️⃣ Risiko Selepas Bersara (Bahagian Paling Kritikal)
Ini yang ramai tak kira.
Umur sekarang: 46
Bersara: 60
Baki loan masa bersara: 21 tahun lagi
Ansuran ± RM1,620
Pencen ± RM2,200
Peratus komitmen selepas bersara:
RM1,620 / RM2,200 = 73%
Ini sangat tinggi.
Belum masuk:
- Perubatan
- Kos sara hidup
- Tanggungan keluarga
Selepas bersara, margin keselamatan sangat nipis.
4️⃣ Negative Equity Risk
Harga sebenar rumah RM300k.
Tetapi hutang RM355k.
Jika pasaran tak naik:
- Jual 5–7 tahun lagi mungkin sekitar RM320k–RM340k
- Baki loan mungkin masih RM330k+
Terpaksa topup untuk jual.
5️⃣ Potongan Gaji Hampir Maksimum
Had potongan: RM1,800
Ansuran rumah: ± RM1,620
Ruang sangat kecil.
Jika ada:
- Potongan koperasi
- Cuti tanpa gaji
- Kecemasan
Risiko cashflow jadi ketat.
📊 Perbandingan Ringkas
| Perkara | Tanpa Mark Up | Mark Up RM355k |
|---|---|---|
| Ansuran LPPSA | ± RM1,370 | ± RM1,620 |
| Personal Loan | RM600 | 0 |
| Komitmen sebenar | RM1,970 | RM1,620 |
| Tempoh hutang RM55k | 9 tahun | 35 tahun |
| Risiko selepas bersara | Sederhana | Tinggi |
| Risiko penilaian rendah | Rendah | Tinggi |
🎯 Analisa Objektif
Untuk umur 46 tahun:
Strategi mark up tidak salah,
tetapi lebih berisiko berbanding peminjam umur 30-an.
Faktor utama:
- Persaraan hanya 14 tahun lagi
- Pencen lebih rendah daripada gaji aktif
- Tempoh hutang masih panjang selepas bersara
💡 Pendekatan Lebih Selamat
Pilihan lebih konservatif:
- Beli pada harga sebenar RM300k
- Kekalkan personal loan RM600
- Selesaikan personal loan dalam 9 tahun
- Selepas umur 55, beban hutang lebih ringan
- Masuk umur persaraan dengan komitmen lebih rendah
Atau:
Kurangkan harga rumah sasaran (RM260k–RM280k)
Supaya ansuran sekitar RM1,200–RM1,300 sahaja.
🧠 Soalan Paling Penting Untuk Beliau
- Jika JPPH nilai rendah, ada tunai untuk cover?
- Jika bersara umur 60 dengan baki hutang 20+ tahun, sanggup bayar 70% pencen untuk rumah?
- Ada simpanan kecemasan sekurang-kurangnya 6 bulan?
Jika jawapan kepada soalan-soalan ini tidak meyakinkan,
strategi mark up ini agak agresif untuk profil umur 46 tahun.
🏁 Kesimpulan Straight
✔ Dari sudut cashflow jangka pendek → nampak menarik
⚠ Dari sudut risiko persaraan → agak berat
⚠ Dari sudut penilaian → belum pasti selamat
⚠ Dari sudut kos keseluruhan → lebih mahal
Dalam kes ini, saya lebih cenderung kata:
Strategi ini boleh,
tetapi bukan pilihan paling selamat untuk penjawat awam umur 46 dengan baki persaraan hanya 14 tahun.
Soalan akhir:
Adakah tujuan beli rumah untuk kestabilan jangka panjang,
atau untuk selesaikan tekanan hutang jangka pendek?
Jawapan kepada soalan itu akan tentukan keputusan paling bijak.
0 Ulasan