LPPSA: MIMPI ATAU IMPIAN?
Ramai penjawat awam tahu tentang kelebihan pembiayaan melalui LPPSA (Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam) — kadar tetap, margin tinggi, tempoh panjang.
Tapi satu perkara penting yang selalu orang terlepas pandang ialah:
Layak tidak semestinya mampu.
LPPSA membenarkan komitmen sehingga sekitar 60% daripada pendapatan kasar. Dari sudut kelayakan sistem, mungkin lulus.
Dari sudut aliran tunai (cashflow) bulanan — belum tentu selamat.
Mari kita kupas satu-satu dengan contoh dan kiraan mudah.
Apa Itu LPPSA Secara Ringkas?
LPPSA ialah kemudahan pembiayaan perumahan khas untuk penjawat awam Malaysia.
Antara ciri utama:
- ✅ Pembiayaan sehingga 100%
- ✅ Kadar keuntungan tetap sekitar 4%
- ✅ Tempoh sehingga 35 tahun / umur 90 tahun
- ✅ Potongan terus dari gaji
Rujukan rasmi:
- Portal rasmi LPPSA
- FAQ MyFinancing LPPSA
Contoh Situasi: Gaji RM6,000
Mengikut jadual kelayakan LPPSA, gaji sekitar RM6,000 boleh layak pembiayaan sekitar RM720,000.
Sekarang kita kira ansuran sebenar.
Formula Asas Kiraan Ansuran Pinjaman
Untuk pinjaman perumahan kadar tetap, kita guna formula asas berikut:
M = P \times \frac{r(1+r)^n}{(1+r)^n - 1}
Di mana:
- M = Ansuran bulanan
- P = Jumlah pinjaman
- r = Kadar faedah bulanan (kadar tahunan ÷ 12)
- n = Jumlah bulan (tahun × 12)
Contoh Pengiraan LPPSA
Pinjaman: RM720,000
Kadar: 4% setahun
Tempoh: 35 tahun
Langkah kira:
-
Kadar bulanan
4% ÷ 12 = 0.003333 -
Tempoh bulan
35 × 12 = 420 bulan
Masukkan dalam formula →
Ansuran ≈ RM3,187 sebulan
Peratus Komitmen Sebenar
Gaji: RM6,000
Ansuran rumah: RM3,187
3187 ÷ 6000 × 100 = 53%
Itu belum masuk:
- Kereta
- Nafkah anak
- Bil utiliti
- Insurans / takaful
- Simpanan
- Perbelanjaan kecemasan
Kalau tambah komitmen lain, memang mudah capai atau lebih 60%.
Bandingkan Dengan Prinsip 30%
Ramai perancang kewangan sarankan:
Rumah maksimum 30% daripada pendapatan bulanan.
Kalau gaji RM6,000:
30% × 6,000 = RM1,800
Dengan ansuran RM1,800, anggaran pinjaman lebih kurang:
Sekitar RM400k – RM450k sahaja
(bukan RM720k)
Nampak beza dia?
Simulasi Bajet Bulanan Realistik
Contoh kasar untuk gaji RM6,000:
| Item | Anggaran |
|---|---|
| Rumah (30%) | 1,800 |
| Kereta | 1,000 |
| Bil utiliti | 500 |
| Makan / groceries | 1,000 |
| Anak / sekolah | 1,000 |
| Simpanan | 500 |
| Lain-lain | 500 |
Jumlah = RM6,300
Pun dah ketat.
Kalau rumah jadi RM3,187?
Defisit hampir RM1,300 sebulan.
Defisit inilah yang biasanya membawa kepada:
- Kad kredit
- Pinjaman peribadi
- Overdraft
- Hutang berlapis
Kenapa 60% Bahaya Untuk Ramai Orang?
Sebab:
- Sistem kira kelayakan ≠ kira realiti hidup
- Kos sara hidup sentiasa meningkat
- Ramai tiada dana kecemasan
- Literasi kewangan masih rendah
Bila komitmen terlalu tinggi:
- Stres kewangan meningkat
- Risiko tunggakan bertambah
- Terpaksa buat hutang baru untuk tutup hutang lama
Ini bukan teori. Banyak kes sebenar berlaku.
3 Formula Mudah Untuk Tentukan Kemampuan
Kalau tak nak guna formula panjang, guna guideline ini:
1️⃣ Ansuran Rumah Selamat
Rumah ≤ 30% gaji kasar
2️⃣ Jumlah Komitmen
Semua hutang ≤ 50% gaji
3️⃣ Ada Simpanan
Sekurang-kurangnya 3–6 bulan perbelanjaan
Kalau tak lepas 3 syarat ni, jangan ambil maksimum.
Kiraan Ringkas Tanpa Formula Kompleks
Nak kira kasar tanpa formula?
Untuk kadar 4% 35 tahun:
Setiap RM100,000 pinjaman ≈ RM443 sebulan
Jadi:
RM720,000
= 7.2 × 443
≈ RM3,189
Hampir sama dengan kiraan sebenar.
Mudah kan?
Jadi Patut Ke Kerajaan Turunkan Had?
Dari sudut polisi:
- Had 60% beri peluang miliki rumah lebih besar.
- Tapi dari sudut perlindungan pengguna, mungkin wajar dikaji semula.
Bila margin terlalu longgar, risiko over-commitment meningkat.
Namun akhirnya, tanggungjawab tetap pada individu.
Baik, ini sambungan terus daripada artikel sebelum ini 👇
LPPSA vs Bank Tempatan (Contoh: Bank Islam) – Mana Lebih Berbaloi?
Ramai penjawat awam selalu tanya:
“Kalau dah ada LPPSA, kenapa tak ambil bank je? Lagi cepat kot?”
Jawapannya bergantung kepada situasi. Tapi dari segi struktur pembiayaan, memang ada beberapa perbezaan besar.
Mari kita bandingkan secara objektif.
1️⃣ Kadar Keuntungan: Tetap vs Terapung
LPPSA
- ✅ Kadar tetap sekitar 4% sepanjang tempoh
- Ansuran tidak berubah walaupun OPR naik
- Lebih stabil untuk perancangan jangka panjang
Bank (contoh: Bank Islam)
- Biasanya kadar terapung (floating rate)
- Bergantung kepada OPR dan kadar asas bank
- Bila OPR naik → ansuran boleh naik
📌 Kesan praktikal:
Kalau OPR naik 0.25%–0.5%, ansuran bank boleh meningkat ratusan ringgit sebulan. LPPSA tak berubah.
2️⃣ Margin Pembiayaan (Berapa % Bank Bagi?)
LPPSA
- Sehingga 100% pembiayaan
- Termasuk kos guaman, insurans, dll (bergantung kes)
Bank
- Biasanya 90% untuk rumah pertama
- Rumah kedua selalunya 90% atau kurang
- Perlu sediakan 10% deposit sendiri
Contoh rumah RM500,000:
Bank: 10% deposit = RM50,000 (tunai)
LPPSA: Boleh jadi tiada deposit tunai diperlukan (bergantung nilai dan kelayakan)
3️⃣ Penilaian Komitmen
LPPSA
- Tidak mengambil kira komitmen luar slip gaji secara ketat seperti bank
- Potongan terus gaji → risiko bank rendah
Bank
- CTOS / CCRIS sangat diambil kira
- Semua komitmen dikira dalam DSR
- Lebih ketat dari segi rekod bayaran
4️⃣ Tempoh Pembiayaan
LPPSA
- Sehingga 35 tahun atau umur 90 tahun
Bank
- Biasanya sehingga 35 tahun atau umur 70 tahun
Tempoh lebih panjang → ansuran lebih rendah
Tetapi jumlah keuntungan keseluruhan lebih tinggi.
Persoalan Deposit: Perlu atau Tidak?
Ini bahagian yang ramai keliru.
Mari kita pecahkan ikut kategori.
A️⃣ Pembeli Rumah Pertama (Guna LPPSA)
👉 Secara umum:
Tidak perlu deposit 10% seperti bank.
Sebab:
- LPPSA boleh beri sehingga 100% pembiayaan
- Bergantung kepada harga rumah dan kelayakan
Namun perlu ambil kira:
- Duit booking (kadang refundable)
- Kos kecil berkaitan dokumen
- Jika harga jualan lebih tinggi dari harga penilaian → beza itu perlu bayar sendiri
B️⃣ Pembeli Rumah Kedua (Rumah Pertama Masih Ada)
👉 Masih boleh mohon LPPSA.
Deposit?
Secara asas:
- Masih boleh dapat sehingga 100% pembiayaan
- Tertakluk kepada baki kelayakan
Tetapi:
- Had kelayakan bergantung pada jumlah pinjaman pertama
- Jika dah guna hampir maksimum, baki kelayakan mungkin kecil
Berbeza dengan bank:
- Bank biasanya lebih ketat untuk rumah kedua
- DSR lebih rendah
- Deposit hampir pasti perlu
C️⃣ Rumah Kedua Tetapi Rumah Pertama Telah Dijual
Dalam situasi ini:
- Jika pinjaman pertama telah selesai sepenuhnya
- Atau dijelaskan selepas jual rumah
👉 Boleh mohon semula seperti biasa.
Soal deposit:
- Secara struktur LPPSA → masih boleh sehingga 100% pembiayaan
- Bergantung pada kelayakan semasa
Namun penting: Jika pinjaman pertama belum selesai secara rasmi dalam sistem, permohonan kedua mungkin terjejas.
Ringkasan Mudah
| Situasi | Deposit Perlu? |
|---|---|
| Rumah pertama | ❌ Tidak wajib (bergantung kelayakan) |
| Rumah kedua (rumah pertama masih ada) | ❌ Tidak wajib, tapi tertakluk baki kelayakan |
| Rumah kedua (rumah pertama sudah dijual & selesai) | ❌ Boleh mohon semula seperti biasa |
Tapi Ingat…
Walaupun LPPSA beri 100% pembiayaan dan kadar tetap:
Itu kemudahan, bukan galakan untuk ambil maksimum.
Kita kembali kepada prinsip awal artikel ini:
✔ Layak maksimum ≠ Mampu maksimum
✔ 60% mungkin lulus sistem
✔ 30% biasanya lebih selamat untuk hidup sebenar
Kesimpulan Sambungan Ini
LPPSA memang ada banyak kelebihan berbanding bank tempatan termasuk Bank Islam:
- Kadar tetap
- Margin tinggi
- Lebih fleksibel dari segi kelayakan
- Potongan gaji automatik
Tetapi disiplin kewangan tetap faktor paling penting.
Kemudahan yang baik, kalau digunakan tanpa kawalan, tetap boleh jadi beban.
Rumah bukan sekadar lulus pembiayaan.
Rumah ialah komitmen 30–35 tahun.
Kesimpulan Paling Penting
LPPSA memang satu kemudahan yang sangat baik untuk penjawat awam.
Tetapi:
Jangan beli rumah berdasarkan kelayakan maksimum.
Beli berdasarkan kemampuan sebenar.
Rumah sepatutnya beri ketenangan,
bukan tekanan 35 tahun.
Kalau anda penjawat awam dan sedang kira kelayakan, cuba kira dua angka ini:
- Layak maksimum
- Layak selesa
Biasanya dua angka itu sangat berbeza.
Dan yang kedua itulah yang menyelamatkan kewangan jangka panjang.
0 Ulasan