Diari Beli Rumah Realiti

​📘 DIARI KRONOLOGI PEMBELIAN RUMAH (LPPSA)

​​🏡 Maklumat Hartanah & Pembiayaan

• ​Jenis: Rumah subsale (siap bina)
• ​Umur rumah: 30 tahun
• ​Lokasi: Melaka
• ​Status tanah: Freehold
• ​Harga asal: RM239,000
• ​Harga mark up: RM280,000 (Bagi tujuan renovate. RM10k daripada jumlah ini adalah untuk bayaran fee peguam dan kos berkaitan dengannya)
• ​Pinjaman: LPPSA (Full Loan) kali kedua. Kali pertama telah selesai dibayar penuh
• ​Amaun Diluluskan Sistem: RM342,532.66 (Termasuk: Yuran guaman, MRTT & LTTH)
• ​Tempoh: 30 tahun (360 bulan) maksimum kerana faktor umur pemohon sudah 45 tahun
• ​Ejen: REN dari Maxxan Realty Sdn Bhd
• ​Firma guaman: Messrs Jessrie & Co
• ​Firma guaman penjual: Tiada maklumat diperolehi setakat ini
• ​Status Hutang Rumah: Penjual masih mempunyai baki hutang dengan LPPSA bernilai RM246k. Terdapat debit dalam RM7k, tidak pasti siapa yang akan menanggungnya.

​📅 BAHAGIAN 1: 2 BULAN PERTAMA (FEBRUARI - APRIL 2026)

​🔹 26 Februari 2026 – Permulaan Urusan & Perbincangan Kewangan

• ​Mula berurusan dengan REN: Perbincangan pertama dibuat mengenai pembelian rumah subsale di Melaka.
• ​Maklumat diserahkan: Slip gaji, bukti skim pencen, umur (45 tahun).
• ​Kelayakan LPPSA: Maksimum tempoh pembiayaan adalah 30 tahun.
• ​Perbincangan Opsyen Harga:
  • ​Opsyen 1: Harga asal RM239k → ansuran ± RM1,350
  • ​Opsyen 2: Mark-up RM280k → ansuran ± RM1,650
  • ​Tujuan mark-up: ubahsuai rumah
• ​✅ Keputusan awal: Setuju mark-up RM280k + cashback ± RM31k.

​🔹 5 Mac 2026 – Lawatan Rumah

• ​Lawatan fizikal ke rumah dilakukan.
• ​Keputusan: Setuju beli.
• ​Pemerhatian: Anak gembira, rumah selesa, tiada unsur negatif.
• ​Tindakan: Hantar maklumat pemohon & pasangan untuk MRTT/LTTH.

​🔹 6 Mac 2026 – Bayaran Booking

• ​Bayar deposit: RM500 (minimum) untuk lock unit dan menunjukkan komitmen supaya tiada orang lain view rumah tersebut.
• ​Akaun: MAXXAN REALTY SDN. BHD. (Public Bank: 3207653310).
• ​Tindakan: REN janji proses OTP (Offer To Purchase).
• ​⚠️ Isyarat Kredibiliti (Tahap 1): ​Terdapat selang masa yang lama di sini iaitu selama lebih 3 minggu atau 17 hari bekerja. Alasan REN ketika itu, dia telah kehilangan maklumat WhatsApp. Hampir sahaja saya nak batalkan proses ini, tetapi telah membayar duit booking. Jika saya batalkan, duit itu hangus. So.. credibility boleh dipersoalkan pada stage ini. Ia tak seharusnya berlaku!

​Terdapat selang masa yang lama di sini iaitu selama lebih 3 minggu atau 17 hari bekerja. Alasan REN ketika itu, dia telah kehilangan maklumat WhatsApp. Hampir sahaja saya nak batalkan proses ini, tetapi telah membayar duit booking. Jika saya batalkan, duit itu hangus. So.. credibility boleh dipersoalkan pada stage ini. Ia tak seharusnya berlaku!




​🔹 30 Mac 2026 – Terima OTP (Offer To Purchase)

• ​Terima dokumen rasmi OTP (Pengesahan awal & pengikatan antara pembeli & penjual).
• ​📌 Perubahan penting: Harga yang boleh diproses ditukar kepada RM280,000 (Tempoh kekal 30 tahun).
• ​Nota: Jumlah masa daripada bayar booking ke OTP ialah 17 hari bekerja.

​🔹 6 April 2026 – Permintaan Dokumen Tambahan

• ​REN meminta salinan IC (depan & belakang).
• ​Status: Masuk fasa lawyer preparation.

​🔹 8 April 2026 – Hubungan Dengan Peguam

• ​Dihubungi oleh Sdr. Khairul dari Tetuan Jessrie & Co.
• ​Tindakan: Diminta username & password LPPSA (untuk bantu key-in LMS) serta maklumat lengkap pemohon (peribadi, perkhidmatan, keluarga, dll).

​🔹 9 April 2026 – Fasa Kemasukan Data (LPPSA Submission Stage)

• ​Peguam meminta slip gaji. Lawyer bertindak aktif.
• ​Data dikumpul dan diisi dalam portal LMS. Insurans MRTT & LTHT dipilih.
• ​👉 Permohonan melalui portal hampir dihantar.

​🔹 13 April 2026 – Semakan Permohonan & Status LPPSA Baru

• ​Peguam minta semak permohonan dalam sistem. Selepas disemak, peguam teruskan proses.
• ​📩 Emel rasmi diterima: Senarai dokumen fizikal yang diperlukan (Borang LPPSA original, Surat Ketua Jabatan, Borang JPPH, Salinan IC, Slip gaji 3 bulan, Surat pengesahan jawatan).
• ​⚠️ Tempoh diletakkan: 14 hari untuk lengkapkan semua dokumen, atau sebelum 30 April 2026.
• ​Status portal LPPSA: Bertukar menjadi Permohonan Baru (ikon jingga) 🟠
• ​Nota: Jumlah masa daripada OTP kepada permohonan LPPSA oleh peguam ialah 13 hari bekerja (17 + 13 = 30 hari bekerja keseluruhan).

​🔹 16 April 2026 – Hantar Dokumen ke HR & Ringkasan Pembiayaan

• ​Semua dokumen dihantar ke HR untuk semakan, pengesahan, dan sokongan.
• ​📊 Ringkasan Permohonan Rasmi:
  • ​Harga rumah: RM280,000
  • ​Jumlah pembiayaan: RM342,134.53 (Termasuk: Yuran guaman RM7,422.28 + MRTT RM48,750 + LTTH RM5,962.25)
  • ​Ansuran bulanan: RM1,633.41
  • ​Tempoh: 360 bulan

​🔹 21 April 2026 – Isu Dokumen HR & Percanggahan Nama

• ​HR memaklumkan dokumen belum lengkap. Dokumen diperlukan: Salinan Hakmilik / Geran (atau Carian Rasmi/Persendirian) yang sah dalam tempoh 12 bulan.
• ​Masalah dikesan: HR mendapati ada kekurangan maklumat di dalam borang. Kerana ketelitian itu, HR meminta borang carian geran. Saya menyemak OTP dan SPA, mendapati dua nama berbeza.
• ​Tindakan: Maklum kepada peguam. Peguam berjanji membuat semakan semula kerana beranggapan kerani telah melakukan typo.
• ​⚠️ Isyarat Kredibiliti (Tahap 2):​So.. credibility boleh dipersoalkan pada stage kedua kali ini. Ia tak seharusnya berlaku! Dan dua kali halangan ini (isu REN & isu typo lawyer) yang menyebabkan timeline saya terseret jauh.

​So.. credibility boleh dipersoalkan pada stage kedua kali ini. Ia tak seharusnya berlaku! Dan dua kali halangan ini (isu REN & isu typo lawyer) yang menyebabkan timeline saya terseret jauh.




​🔹 22 April 2026 – Penyelesaian Draf SPA & Carian Persendirian

• ​Setelah 24 jam, peguam menyerahkan carian persendirian dan menyerahkan pembetulan draf SPA yang baru.
• ​🔍 Penemuan: Terdapat kesilapan dalam draf SPA asal mengenai alamat rumah.
• ​🧠 Analisis: Kemungkinan besar peguam menangguh keluarkan carian sebelum ini sebab maklumat belum tepat. Ini sebenarnya langkah berhati-hati untuk elak salah lot/hakmilik, kena reject LPPSA, atau kena redo dokumen.
• ​Nota: Berbaki 6 hari bekerja lagi sebelum 30 April 2026.

​🔹 24 April 2026 – Pengesahan HR Selesai

• ​Semua dokumen telah disemak, disahkan oleh jabatan, dan lengkap tanpa kekurangan.
• ​Dokumen diambil pada hari yang sama. Status: Ready untuk diserahkan kepada peguam / LPPSA.

​🔹 28 April 2026 – Serahan Dokumen Fizikal Kepada Peguam

• ​Permohonan LPPSA yang lengkap dihantar kepada peguam dan disemak oleh mereka.
• ​⚠️ Isu Format Dikesan: Peguam memaklumkan Borang 1 (JPPH) memerlukan letterhead rasmi.
• ​🧠 Respon Saya: Memaklumkan bahawa surat iringan jabatan (cover letter) telah disediakan dan disertakan bersama.
• ​🔍 Analisis Situasi: Ini berlaku kerana kekeliruan format. Peguam expect Borang 1 dicetak terus atas letterhead, tetapi HR biasanya menyertakan cover letter berasingan. Kedua-dua cara boleh diterima bergantung pada pegawai LPPSA.

​📅 BAHAGIAN 2: 2 BULAN KEDUA (MEI - JULAI 2026)

​🔹 6 Mei 2026 – Penghantaran Dokumen ke LPPSA & Kemas Kini JPPH

• ​Peguam mengepos dokumen fizikal ke LPPSA menggunakan GDEX Ayer Keroh (No. Tracking: MY35106@@@734).
• ​Status JPPH: Semakan portal menunjukkan JPPH telah menerima kes penilaian hartanah (Kes masuk sistem JPPH Melaka, menunggu pegawai penilai ditugaskan dan proses lawatan/semakan nilai pasaran).

​🔹 7 Mei 2026 – Dokumen Tiba di LPPSA

• ​Dokumen selamat tiba di LPPSA Bangi pada jam 9:00 pagi.

​🔹 8 Mei 2026 – Status LPPSA "Sedang Diproses"

• ​Menerima emel daripada LPPSA bahawa permohonan telah diterima melalui pos.
• ​Status dalam sistem berubah dari Permohonan Baru (ikon hijau) ✅ kepada Sedang Diproses (ikon jingga) 🟠.
• ​🧠 Analisis: LPPSA mula menyemak dokumen, membuka fail, dan memproses kelayakan awal. Tiada hard reject pada peringkat awal ini.

​🔹 11 Mei 2026 – Status Kuiri Permohonan (Ujian Garis Masa)

• ​Status portal berubah menjadi: ⚠️ KUIRI PERMOHONAN PEMBIAYAAN/PINJAMAN PERUMAHAN.
• ​Ikon bertukar dari "Sedang Diproses" kembali ke "Permohonan Baru" (ikon jingga) 🟠.
• ​Status JPPH: Penilaian JPPH masih belum siap.

​🔹 14 Mei 2026 – JPPH Siap Nilaian

• ​Berdasarkan semakan portal JPPH Melaka:
  • ​Tarikh JPPH Terima Kes: 06/05/2026
  • ​Tarikh Siap Nilaian JPPH: 14/05/2026
• ​🔍 Analisis Isu Kuiri (Mengapa Ia Berlaku?):
  • ​LPPSA Tunggu Valuation JPPH: Memandangkan nilai rumah subsale 30 tahun belum disahkan, LPPSA "pause" sementara proses penuh. Ini normal.
  • ​Sistem Auto-Revert Status: Portal LPPSA memang akan revert ke "Permohonan Baru" apabila menunggu dokumen luar atau laporan valuation.
  • ​Minor Correction: Mungkin melibatkan pembetulan kecil isu alamat SPA atau format letterhead sebelum ini. Tahap Risiko: Risiko loan gagal adalah Rendah. Ia sekadar delay sementara/isu dokumentasi biasa untuk rumah subsale lama.

​🔹 18 Mei 2026 – Respons Kuiri Selesai (LN_QUERY RESPONDED)

• ​LPPSA telah menerima surat/dokumen daripada JPPH Melaka secara hantaran tangan (by hand) berdasarkan tarikh siap nilaian 14/05/2026.
• ​Tindakan: Maklumkan kepada peguam mengenai emel penerimaan dokumen ini.

​🔹 19 Mei 2026 – Status Terkini: Kelulusan (Ikon Jingga), Permohonan Baru (Ikon Hijau) dan Sedang diproses (Ikon Hijau)

• ​Status LPPSA: Kelulusan menunjukkan ikon jingga. LPPSA telah menerima kesemuanya dengan lengkap.
• ​Ikon Permohonan Baru & Dalam Proses: Kedua-duanya telah kembali bertukar menjadi hijau ✅.
• ​Status Nilai: Masih tidak tahu berapakah jumlah penilaian sebenar yang dikeluarkan oleh JPPH Melaka.
• ​Tindakan: Maklumkan status terkini ini kepada pihak peguam.

​🔹 20 Mei 2026 - PERMOHONAN RASMI DILULUSKAN

• ​Status Terkini: Saya telah menyemak perincian kelulusan dan menekan butang "Terima" untuk Pre-Acceptance of Offer di portal LMS.
• ​📊 Maklumat Pembiayaan Dikunci:
  • ​Amaun diluluskan: RM280,000.00
  • ​Kadar faedah: 4%
  • ​Nombor Permohonan: 0001XXXX/2026/C1
  • ​Lokasi: Mukim/Bandar: Bandar XXX Seksyen X, Melaka Tengah.
• ​Status Portal: Kini bahagian sedang diproses bertukar kepada "🟢", menandakan semua tindakan di portal telah selesai sepenuhnya. Berhubung dengan peguam semula.
• ​Status LPPSA: Kelulusan masih menunjukkan ikon jingga 🟠.
• ​Tindakan Tambahan: Muat turun borang LO. Menunggu peguam mencetak Surat Tawaran (Offer Letter) rasmi yang dikeluarkan oleh pihak LPPSA dan tetapkan tarikh berjumpa peguam.
• ​📩 Mendapat emel dari LPPSA berbunyi: [LPPSA/SOLICITOR ASSIGNMENT] - APPLICATION ACCEPTED (APPLICATION NO: 0001XXXX/2026/C1)

​🔹 21 Mei 2026 – Fasa Dokumentasi Pembiayaan Bermula

• ​Status Kelulusan: Bertukar menjadi Hijau ✅.
• ​Ikon Baharu Aktif: Ikon dokumentasi pembiayaan kini bertukar menjadi Jingga/Oren 🟠.
• ​Status Tercatat pada Aplikasi LPPSA: ​"Dokumentasi cagaran/sekuriti telah disediakan peguam untuk ditandatangani peminjam."

​"Dokumentasi cagaran/sekuriti telah disediakan peguam untuk ditandatangani peminjam."



• ​Analisis & Status Semasa: Peguam bertindak pantas memuat turun Offer Letter dan sedang/sudah menyiapkan dokumen perjanjian pinjaman peringkat akhir (Financing Agreement) serta dokumen sekuriti/cagaran.

​🔹 24 Mei 2026 – Panggilan Janji Temu Peguam

• ​Peguam menghubungi pemohon, meminta untuk membawa MyKad dan Surat Beranak bagi tujuan urusan menandatangani dokumen rasmi di Pejabat Tanah Melaka Tengah.

​🔹 25 Mei 2026 – Hari Menandatangani Dokumen Perjanjian & Cagaran Rasmi ✍️

• ​Tindakan: Bertemu dengan Cik Intan (PIC Peguam dari Messrs Jessrie & Co) di Pejabat Tanah Melaka Tengah, Ayer Keroh, Melaka.
• ​Prosedur Pejabat Tanah: Menandatangani Borang 16A Gadaian (Kanun Tanah Negara) secara rasmi di hadapan Pegawai/Pentadbir Tanah untuk urusan jaminan pinjaman pokok bernilai RM820,396.20 (Nilai perlindungan maksimum sekuriti LPPSA).
• ​Tukar surat beranak baharu: Pegawai itu menasihati membuat surat beranak versi baharu memandangkan urusan selanjutnya borang 14A agak leceh, perlu surat beranak baru.
• ​Dokumen Sokongan Pembiayaan Ditandatangani: Selesai menandatangani (dan meletakkan initial pada setiap helaian) set dokumen undang-undang LPPSA yang kritikal, termasuk:
  • ​Property Purchase Agreement (PPA): Dokumen Perjanjian Pembelian Hartanah (LPPSA selaku pembiaya).
  • ​Property Sale Agreement (PSA): Dokumen Perjanjian Penjualan Semula Hartanah kepada pemohon.
  • ​Deed of Assignment / Annexure: Dokumen lampiran cagaran peguam.
  • ​Statutory Declaration (Surat Akuan Sumpah): Pengisytiharan rasmi bahawa hartanah di alamat No. XX, Jalan XXX, Taman XXX digunakan untuk kediaman sendiri dan pemohon bukan seorang bankrap.

​🔹 8 Jun 2026 – Makluman REN Mengenai Status Peguam Pemilik Asal 📞

• ​Perkembangan Baharu: REN memaklumkan maklum balas daripada peguam bahawa pemilik asal (owner) telah membuat keputusan untuk melantik peguam peribadi sendiri (tidak menggunakan peguam yang sama dengan pembeli/Messrs Jessrie & Co).
• ​Kesan Urusan: Tindakan melantik peguam berasingan ini secara teknikalnya merumitkan sedikit aliran gerak kerja kerana dokumen perlu berpindah tangan antara dua firma guaman yang berbeza (urusan surat-menyurat bertambah).
• ​Aspek Positif: Peguam pemilik asal dilaporkan memberikan kerjasama yang sangat baik dan lancar (cooperative).
• ​Tindakan Minggu Ini: Pemilik asal dijadualkan untuk menandatangani dokumen sekuriti mereka termasuk bahagian Borang 16A yang berkaitan dalam minggu ini bagi membolehkan fasa penebusan hutang diteruskan

​🔹 10 Jun 2026 – Isu Jumlah Hutang Penjual & Syarat Pembeli ⚠️

• Perkembangan Baharu: REN memaklumkan maklumat daripada peguam bahawa penjual mempunyai baki hutang lama sebanyak RM246,000. Jumlah ini didapati tidak sama (lebih tinggi) daripada harga jualan asal rumah (RM239,000).
• ​Tindakan Pembeli: Bersetuju untuk meneruskan proses tetapi dengan bersyarat, kerana tujuan penambahan/mark-up loan (RM280,000) untuk mendapatkan cashback adalah bagi kegunaan ubahsuai rumah pembeli, bukannya untuk menanggung atau menutup baki hutang peribadi penjual.
• Risiko Cashback: Pihak penjual atau REN cuba memanipulasi keadaan dengan menggunakan duit "lebihan" daripada pinjaman RM280,000 tersebut untuk menutup hutang penjual.
• ​🔹 19 Jun 2026 – Status Ikon Dokumentasi Pembiayaan Ikon Jingga lagi 🟠 tetapi Bertukar Nota

  • ​Berlaku kemas kini pada portal aplikasi MyFinancing LPPSA di mana nota bertukar mengikut fasa penghantaran dokumen fizikal.
  • ​Sistem merekodkan amaun lulus rasmi keseluruhan.
  • ​Nota Sistem: Dokumen cagaran/sekuriti yang telah ditandatangani oleh Pelanggan/Peminjam sedang dalam proses penghantaran oleh pihak peguam ke LPPSA bagi tujuan semakan dan tandatangan Wakil Kuasa LPPSA.

  ​🔹 22 Jun 2026 – Emel LPPSA Terima Surat Peguam (PA Execution Stage) 📩

• ​Perkembangan Baharu: Menerima emel rasmi daripada pihak LPPSA yang memaklumkan bahawa mereka telah menerima dokumen/surat yang dihantar oleh pihak peguam (Messrs Jessrie & Co).
• ​Perincian Sistem:
  • ​Jenis Dokumen: Document Type: 118 - DOCUMENTS FOR PA EXECUTION (Dokumen untuk Pelaksanaan/Tandatangan Wakil Kuasa).
  • ​Nombor Rujukan LPPSA: 000XXXX/2026/C1.
• ​🧠 Analisis Situasi: Ini adalah petanda yang sangat positif. Dokumen fizikal perjanjian cagaran yang dihantar oleh peguam telah pun selamat sampai ke sistem LPPSA dan kini berada di peringkat "PA Execution". Wakil Kuasa LPPSA sedang/akan menurunkan tandatangan rasmi mereka bagi melengkapkan set dokumen pembiayaan anda.

• ​🔹 25 Jun 2026 – Kemas Kini Portal: Dokumen Selesai Ditandatangani LPPSA & Dikembalikan 📆

• ​Perkembangan Baharu: Semakan terbaharu pada portal MyFinancing menunjukkan status dokumen telah dikemas kini secara rasmi.
• ​Status Dokumen Terpapar: ​"

​"Dokumen cagaran/ sekuriti telah ditandatangani oleh LPPSA dan dikembalikan kepada pihak peguam melalui Kaunter Pusat (Kutipan)/ Unit Mel (pos)."

• ​🧠 Analisis Situasi: Fasa PA Execution telah pun SELESAI sepenuhnya dalam tempoh yang sangat singkat (sekitar 3 hari bekerja sahaja daripada tarikh emel penerimaan 22 Jun). Wakil Kuasa LPPSA telah menurunkan tandatangan rasmi pada dokumen cagaran anda dan kini dokumen tersebut dalam perjalanan pulang ke tangan peguam anda (Messrs Jessrie & Co) sama ada untuk dikutip atau melalui pos. Langkah seterusnya adalah persediaan peguam untuk urusan penebusan hutang penjual (Redemption Stage).

• 26 Jun 2026 – Fasa Surat Nasihat Pertama Bermula (Disbursement 1) 🚀

• ​Perkembangan Baharu: Semakan app Myfinancing memaparkan status:

​"Pihak peguam dalam proses penyediaan surat nasihat pertama untuk pengeluar wang pembiayaan/ pinjaman.".

• ​🧠 Analisis Situasi: Pihak peguam (Messrs Jessrie & Co) telah pun bertindak proaktif di portal LMS dengan mengaktifkan draf Surat Nasihat Pertama (First Disbursement Advice). Peguam sudah sedia untuk "submit" permohonan tuntutan bayaran bagi menebus hutang penjual (LMS ke LMS) tanpa sebarang lengah!

• 30 Jun 2026 - Mendapat surat dari Sun Life Insurance bertarikg 24 Jun 2026.
• ​Jumlah rumah yang diinsiranskan: Semakan terbaharu mendapati, nilai insurans adalah RM50,958 iaitu jumlah dilindungi RM342,533.00 delama 31 tahun.
• Jenis MRTTFB24
• Takaful Pengurangan Tempoh Gadai Janji Dengan Manfaat Kematian 2024 dari Sun Life Malaysia Takaful Berhad dengan kadar keuntungan 4%.

​📅 BAHAGIAN 3: AKHIR (2026)

​🔹 Ikuti blog ini untuk mengetahui timeline selanjutnya.