Cashback, Rebat & Diskaun Dalam Jual Beli Rumah – Apa Maksudnya dan Apakah Risikonya

Dalam pasaran hartanah, terutamanya untuk pembeli rumah pertama, kita sering menemui iklan seperti ini:

"Rumah dijual RM255,000. Dapat Cashback RM30,000, Rebat 10% dan Diskaun 10%!"

Kedengaran menarik, tetapi apakah sebenarnya yang dimaksudkan dengan cashback, rebat dan diskaun ini? Adakah ia benar-benar menguntungkan? Atau sekadar 'gula-gula pemasaran' yang membawa risiko jangka panjang?

Apa Maksudnya?

1. Harga Rumah: RM255,000

Ini adalah harga yang dinyatakan sebagai harga jualan rasmi kepada bank atau dalam dokumen perjanjian. 

Baik, berikut ialah pengembangan penuh untuk bahagian "Apa Maksudnya?", khusus untuk Point 2, 3 dan 4 iaitu:

  • 2. Cashback RM30,000
  • 3. Rebat 10%
  • 4. Diskaun 10%

Apabila anda melihat iklan seperti:

“Rumah dijual RM255,000. Dapat Cashback RM30,000, Rebat 10% dan Diskaun 10%”,

 ia sebenarnya mengandungi beberapa makna tersirat yang perlu difahami dengan teliti oleh pembeli.

2. Cashback RM30,000

Cashback bermaksud pembeli akan menerima sejumlah wang tunai selepas proses jual beli rumah selesai — biasanya selepas pinjaman bank diluluskan dan pemaju menerima bayaran penuh daripada bank.

Bagaimana ia berfungsi:

  • Rumah dijual secara rasmi pada harga RM255,000.
  • Selepas perjanjian jual beli (SPA) ditandatangani dan bayaran selesai, pembeli akan diberikan semula RM30,000 oleh pemaju atau penjual.
  • Cashback ini mungkin diberi:
    • Dalam bentuk cek/tunai selepas pembeli dapat kunci.
    • Sebagai tolak bayaran deposit atau yuran guaman.

Tujuan utama cashback:

  • Membantu pembeli yang kekurangan tunai untuk menampung:
    • Kos deposit (biasanya 10%)
    • Kos guaman
    • Duti setem & yuran penilaian
    • Kos ubah suai rumah
  • Ia juga dijadikan insentif supaya rumah cepat terjual.

Perlu diingat: Anda tetap membuat pinjaman berdasarkan jumlah penuh RM255,000. Jadi, anda sebenarnya membayar balik wang itu bersama faedah selama 30-35 tahun.

3. Rebat 10%

Rebat adalah potongan harga secara langsung daripada harga asal rumah yang diberikan kepada pembeli. Namun, yang penting ialah bagaimana ia dinyatakan dalam dokumen rasmi.

Contoh situasi:

  • Harga rumah dalam iklan: RM255,000
  • Rebat 10% = RM25,500
  • Jadi, harga sebenar rumah yang dibayar oleh pembeli = RM229,500

Namun, dalam dokumen pinjaman dan SPA, harga rumah masih ditulis sebagai RM255,000, dan bank meluluskan pinjaman berdasarkan nilai itu. Ini menyebabkan:

  • Pembeli nampak seperti mendapat diskaun, tetapi sebenarnya meminjam berdasarkan harga asal.
  • Bank beri pinjaman lebih besar daripada nilai sebenar rumah.
  • Pemaju tetap dapat bayaran penuh, cuma sebahagian daripadanya dipulangkan kepada pembeli sebagai rebat.

Risiko tersembunyi:

  • Harga rumah menjadi lebih tinggi daripada pasaran sebenar.
  • Jika rumah dijual semula nanti, pembeli mungkin rugi kerana nilainya tidak setinggi yang dibayar.

4. Diskaun 10%

Diskaun pula adalah pengurangan harga rumah yang ditawarkan secara langsung oleh pemaju, kadangkala berasingan daripada rebat. Namun, dalam banyak kes, istilah rebat dan diskaun digunakan secara bertindih.

Contoh pengiraan:

  • Harga asal rumah: RM255,000
  • Diskaun 10% = RM25,500
  • Harga selepas diskaun: RM229,500

Bezanya dengan rebat:

  • Diskaun biasanya dinyatakan dalam SPA.
  • Harga dalam dokumen kadangkala terus ditulis sebagai harga selepas diskaun (bukan RM255,000).

Kegunaan diskaun:

  • Menarik minat pembeli tanpa perlu beri wang tunai.
  • Mengurangkan kos pembelian tanpa terikat dengan pemberian cashback.

Perlu difahami:

  • Jika diskaun dan rebat diberikan serentak, pastikan anda jelas:
    • Berapakah harga sebenar yang anda bayar?
    • Adakah anda meminjam jumlah lebih besar daripada nilai pasaran rumah?

Gabungan cashback + rebat + diskaun boleh membantu pembeli dari segi tunai jangka pendek, tetapi ia menyembunyikan struktur harga sebenar rumah. Ini boleh menyebabkan:

  • Pinjaman berlebihan
  • Faedah tinggi jangka panjang
  • Nilai rumah yang tak sepadan dengan bayaran bulanan

Pembeli mesti faham apa yang mereka bayar, apa yang mereka terima, dan apa yang mereka pinjam.

1. Kenapa Tawaran Ini Diberi?

Strategi pemberian cashback, rebat dan diskaun bukan sesuatu yang asing dalam pasaran hartanah. Ia sering digunakan oleh pemaju, ejen hartanah dan penjual individu bagi tujuan berikut:

a) Menarik Minat Pembeli Yang Kekurangan Tunai

Ramai pembeli rumah pertama tiada wang tunai yang cukup untuk bayaran pendahuluan, guaman, dan kos sampingan lain. Dengan tawaran seperti cashback RM30,000:

  • Pembeli tidak perlu keluar duit poket yang banyak.
  • Wang tersebut boleh digunakan sebagai bayaran deposit, ubah suai atau kelengkapan rumah.

b) Melaraskan Harga Rumah Dengan Nilai Pinjaman

Bank biasanya hanya memberi pinjaman sehingga 90% daripada harga rumah yang diiktiraf. Untuk membolehkan pembeli mendapat pinjaman penuh (atau hampir penuh), pemaju menaikkan harga rumah secara rasmi (RM255,000) dan kemudian beri rebat supaya harga sebenar lebih rendah (RM229,500).

  • Ini menjadikan seolah-olah rumah dijual pada harga pasaran tinggi, tetapi pembeli bayar kurang.

c) Meningkatkan Jualan Dalam Tempoh Perlahan

Dalam keadaan pasaran lembap atau kawasan kurang permintaan, pemaju guna strategi ini untuk ‘memancing’ pembeli.

  • Tawaran 'ganjaran segera' seperti cashback lebih menarik minat berbanding sekadar potongan harga.

2. Risiko Cashback, Rebat & Diskaun

Walaupun nampak seperti peluang menarik, ia datang dengan beberapa risiko serius, terutamanya jika pembeli tidak faham struktur sebenar harga.

a) Pinjaman Melebihi Nilai Sebenar Rumah

Contoh:

  • Nilai pasaran rumah: RM220,000
  • Harga jualan yang ditunjukkan: RM255,000
  • Pinjaman bank diluluskan: 90% x RM255,000 = RM229,500

Masalahnya: pembeli akan membayar faedah dan ansuran berdasarkan RM229,500, walaupun nilai sebenar rumah hanya RM220,000. Akibatnya:

  • Bayar lebih untuk tempoh pinjaman 30–35 tahun.
  • Bayaran bulanan jadi lebih tinggi daripada sepatutnya.

b) Risiko Negative Equity

Negative equity berlaku apabila:

  • Nilai semasa rumah lebih rendah daripada baki pinjaman. Contoh:
  • Baki pinjaman: RM225,000
  • Nilai semasa rumah: RM200,000

Jika nak jual rumah, pembeli terpaksa tambah duit sendiri untuk tutup pinjaman — satu risiko besar jika perlu pindah, tukar kerja atau hadapi krisis kewangan.

c) Kesan Terhadap Kewangan Masa Depan

Pinjaman besar ini boleh menjejaskan:

  • Kelayakan pinjaman lain: pinjaman kereta, perniagaan, atau rumah kedua mungkin ditolak kerana beban komitmen tinggi.
  • Skor kredit: jika bayaran lambat atau beban terlalu berat, ia menjejaskan rekod CCRIS/CTOS.
  • Stress kewangan jangka panjang: gaji naik perlahan, tapi ansuran tetap tinggi.

d) Ketelusan dan Legaliti

Jika struktur diskaun dan cashback tidak dinyatakan dengan jelas dalam perjanjian, pembeli berisiko menghadapi masalah:

  • Tiada bukti bertulis untuk tuntutan cashback.
  • Bank atau LHDN boleh anggap transaksi meragukan jika terdapat percanggahan antara harga sebenar dan dokumen rasmi.
  • Mungkin sukar untuk refinance atau menjual rumah nanti.

3. Apa Yang Perlu Pembeli Lakukan?

Bagi memastikan anda tidak terjerat dalam strategi pemasaran yang memudaratkan, pembeli rumah harus bertindak bijak dan teliti. Berikut beberapa langkah penting:

a) Semak Harga Pasaran Sebenar

  • Bandingkan dengan rumah sekitar lokasi melalui portal hartanah seperti iProperty, PropertyGuru, Brickz.my (rekod transaksi sebenar).
  • Minta ejen bank buat penilaian bebas (valuation report).
  • Jangan terlalu percaya pada 'harga diskaun' jika rumah itu sebenarnya terlebih nilai.

b) Fahami Terma Cashback & Rebat Dengan Jelas

  • Dapatkan perjanjian bertulis mengenai jumlah cashback, bila akan dibayar, dan oleh siapa.
  • Pastikan semua rebat dimasukkan dalam dokumen jual beli (SPA).
  • Jangan setuju jika diminta menandatangani dokumen 'terpisah' yang tidak rasmi.

c) Berbincang Dengan Pegawai Bank atau Pegawai Guaman

  • Mereka boleh beri pandangan objektif — adakah transaksi ini menguntungkan anda atau sebaliknya?
  • Pegawai guaman juga boleh bantu semak sama ada struktur rebat & cashback melanggar undang-undang atau tidak.

d) Buat Kiraan Bayaran Ansuran Sebenar

  • Gunakan kalkulator pinjaman: berapa ansuran bulanan, berapa jumlah faedah keseluruhan.
  • Kira semula dengan harga ‘bersih’ (selepas rebat) — adakah berbaloi?

e) Fikir Jangka Panjang

  • Jangan terlalu teruja dengan “duit segera RM30,000”.
  • Fokus pada beban hutang jangka panjang: berapa tahun komitmen, berapa bayaran sebenar selepas faedah.

Tawaran cashback, rebat dan diskaun bukan semestinya buruk — ia boleh membantu pembeli, terutama yang kurang tunai. Tapi perlu diingat, "wang tunai segera hari ini mungkin bermakna beban besar esok hari."

Bertindak bijak, semak dokumen, dan jangan terpedaya dengan angka semata-mata. Rumah adalah komitmen jangka panjang.


Kim

Dicatat oleh Kim

Catat Ulasan

0 Ulasan